Im anlagentechnischen Brandschutz sind Rauchmelder schon lange als klassische Brandmeldeanlagen Instrumente des vorbeugenden Brandschutzes. Seit einiger Zeit gilt auch im privaten Wohnraum die gesetzliche Pflicht, Rauchmelder zu installieren. Rund um das Thema sind verschiedene Fragestellungen entstanden, die unter anderem die Montage, Wartung und Prüfung von Rauchmelder betrifft. Hier ist es besonders interessant zu wissen, wie sich Pflichtenfelder zwischen Mieter und Vermieter verteilen und wer zur Wartung/Prüfung von Rauchmelder befugt ist. Gerade im Mietverhältnis ergibt sich auch die Frage, ob die Kosten für Rauchmelder und deren Wartung umlagefähig sind. Schließlich sollten alle Beteiligten wissen, wo die Haftungsschwerpunkte beim Thema Rauchmelder liegen.

Was ist ein Rauchmelder?

Rauchvergiftungen sind überwiegend dafür verantwortlich, wenn bei Wohnungs- und Hausbränden Menschen zu Tode kommen. Rauchwarnmelder, die auch als Heimrauchmelder oder kurz Rauchmelder bezeichnet werden, sollen dieses Risiko minimieren. Als automatische Brandmelder reagieren die Geräte auf in der Luft vorhandene brandtypische Schwebstoffe und Verbrennungsprodukte. In industriellen Anlagen und in Umgebungen, in denen Menschen arbeiten, sind Rauchmeldeanlagen in größerer Dimension schon lange bekannt und bewährt. Seit einiger Zeit haben in kleineren Dimensionen Rauchmelder auch Einzug in den privaten Raum gehalten. Da sie mit Batterien betrieben werden, sind sie unabhängig von der Stromversorgung.  Sie lösen Alarm aus, wenn ihre Analysefläche auf die genannten Rauchstoffe anspricht und können so vor allem schlafende Personen vor Rauchvergiftungen und Schlimmerem schützen.

Rauchmelder_Pflicht_dokumentieren

Welche Aufgabe im Brandschutz hat ein Rauchmelder?

Im Brandschutz sind Rauchmelder allgemein Bestandteil von Brandmeldeanlagen. Im Industriebereich und bei brandschutztechnischen Anlagen melden sie an eine Brandschutzzentrale weiter, wenn sie auf Rauch ansprechen. Im Heimbereich sind die Rauchmelder dagegen kleine, autarke Geräte, die grundsätzlich akustisch warnen. Die Rauchmelder müssen in Schlafräumen, wie z.B. dem Schlafzimmer, dem Kinderzimmer und dem Gästezimmer usw. installiert werden, so dass ein umfassender Schutz gewährleistet werden kann. Auch im Flur muss ein Rauchmelder angebracht werden. In Berlin und Brandenburg auch alle weiteren Aufenthaltsräume (nicht die Küche und das Badezimmer).

Gibt es unterschiedliche Rauchmelder Typen?

Die DIN EN 14 604 regelt den Bau von Rauchmeldern. Ein Melder sollte immer dieser Norm entsprechen. Im Brandschutz können Rauchmelder auf unterschiedliche Art und Weise Alarmsignale aussenden. Neben dem regulären akustischen Warnsignalen, kommen auch optische Melder oder Vibrationsmelder infrage. So können selbst sehbehinderte und gehörlose Menschen über Rauchmelder beim Ausbruch eines Brandes alarmiert werden. Ein Mieter, der sehbehindert oder hörgeschädigt ist, kann die Kosten für einen speziellen Rauchmelder von der Krankenkasse bezuschussen lassen. 

Technisch werden Rauchmelder, wie folgt unterschieden:

Ionisationsrauchmelder:

Dieses Gerät wird auch gern kurz als I-Melder bezeichnet. Es hat eine Kammer, in der eine radioaktive Substanz ironisiert wird. Trifft Rauch auf diese Kammer, werden die Rauchpartikel abgebremst. Es entsteht eine Spannungsänderung, die einen Alarm auslöst. Die I-Melder prägten lange Zeit die Technik von Raummeldern, werden aber zunehmend nicht zuletzt wegen Bedenken gegen die Radioaktivität von optischen Rauchmeldern ersetzt. Diese Art von Rauchmeldern ist im privaten Bereich in Deutschland nicht zulässig.

Optische/elektrooptische Rauchmelder:

Das Kernstück eines optischen Rauchmelders ist eine Labyrinthkammer. Dort werden eine Lichtquelle und eine Fotozelle so verbaut, dass normalerweise kein Licht die Fotozelle berührt. Wenn Rauch in die Kammer eintritt, brechen sich die Lichtstrahlen an den Rauchpartikeln. Damit wird die Fotozelle durch die Lichtstrahlen aktiviert. Die Spannung verändert sich, das löst den Alarm aus. Hier kommt es bei Eindringen von Rauch ebenfalls zur Signalbildung. 

Gesetzliche Vorgaben zur Montage/Prüfung von Rauchmelder - besonders DIN 14676

Die Landesbauordnungen der Bundesländer regeln die Pflicht zur Installation von Rauchmeldern. Sie verweisen außerdem auf die regelmäßige Wartung und Prüfung von Rauchmeldern. Es ist wichtig, folgende Punkte im Umgang mit Rauchmeldern für privaten Wohnraum zu unterscheiden:

Die Installation der Rauchmelder wird durch die Landesbauordnungen den Eigentümern von Wohnimmobilien übertragen.

Wer für die Wartung zuständig ist, beantwortet die jeweilige Landesbauordnung. In 10 der 16 Bundesländer ist der Mieter im vermieteten Wohnraum und der Eigentümer im selbst genutzten Wohnraum dafür zuständig. Alle übrigen Bundesländer haben sich dafür entschieden, generell den Eigentümer der Immobilie in die Wartungspflicht zu nehmen.

Trotz dieser Übertragung der Wartungspflicht auf den Mieter in einem Großteil der Landesbauordnungen, bleibt in der Regel der Eigentümer und Vermieter in der Verantwortung. Wie ist das möglich? Es besteht ein gewisser Konflikt zwischen den Vorgaben der Landesbauordnung und dem Mietrecht. Landesbauordnungen und Mietrecht haben andere Zielrichtungen. Während es in den Landesbauordnungen insbesondere auch um das Verhältnis zu den Bauaufsichtsbehörden geht, bestimmt das Mietrecht darüber, wer für den vorgeschriebenen Zustand der Mietsache zuständig ist. Das ist in der Regel der Vermieter. Damit hat auch er am Ende dafür Sorge zu tragen, dass von ihm installierte Rauchmelder im Sinne der Herstellerangaben mindestens einmal alle 12 Monate geprüft werden. Er muss dafür sorgen, dass die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder jederzeit besteht.

Mit einer gesonderten mietrechtlichen Vereinbarung kann der Vermieter Installation, Wartung und Prüfung von Rauchmelder vertraglich auf den Mieter übertragen. Der Mieter wäre dann auch dafür zuständig, die ständige Betriebsbereitschaft sicherzustellen.

Kommt es in einem bestehenden Mietverhältnis zur Nachrüstung von Rauchmeldern, muss für eine Übertragung der Prüf- und Wartungspflicht eine ergänzende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen werden. Dazu müssen allerdings beide Parteien einverstanden sein. Auch eine Übertragung der entsprechenden Pflichten auf den Mieter befreit den Vermieter nicht von der übergeordneten Pflicht, die Einhaltung der Verpflichtungen durch den Mieter ordnungsgemäß zu überwachen. Auf dieser Ebene kann sich der Vermieter keinesfalls von der Haftung befreien. Aufgrund dessen ist es für Vermieter häufig sinnvoller, selbst die Wartung und Prüfung von Rauchmeldern zu übernehmen, beziehungsweise diese einer Fachfirma zu übertragen.

In welche Räume gehören Rauchmelder?

DIN 14676 definiert auch die Räume, die mindestens mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen. Dabei handelt es sich um Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, die als Fluchtwege aus einem anderen Raum gelten, in dem sich Menschen aufhalten. Damit sind Rauchmelder in den meisten Wohnräumen anzubringen. Badezimmer und Küche scheiden wegen der Besonderheiten ihrer Nutzung regelmäßig aus. Wenn die Raumbelegung sich ändert, kann sich auch das Erfordernis für den weiteren Einbau eines Rauchmelders ändern.

Wer darf Rauchmelder anbringen und montieren?

Die Landesbauordnungen sehen die Eigentümer von Immobilien in der Pflicht, im Brandschutz Rauchmelder zu installieren. Unter Umständen - s.o - kann diese Pflicht mietvertraglich auf den Mieter übertragen werden. Im privaten Wohnumfeld ist keine Fachkraft für die Installation notwendig. Es kann aber sinnvoll sein, entsprechende Fachkräfte mit der Installation und Montage zu beauftragen, um in Haftungsfragen eine noch bessere Stellung zu erreichen.

Unter welchen Bedingungen funktionieren Rauchmelder optimal?

Von Luftschächten sollte bei der Installation eines Rauchmelders ausreichend Abstand gehalten werden. Zugluft kann durch das Anziehen von Schmutzpartikeln die Funktionsfähigkeit beeinträchtigen, beziehungsweise verstärkt zu Fehlalarmen führen. Ebenso ist der Rauchmelder von Räumen fernzuhalten, in denen intensive Dampfentwicklung entsteht und die Staubbildung verstärkt ist. Das gilt vor allem für Küche und Badezimmer. Schränke oder andere Möbel dürfen Rauchmelder nicht verdecken. Ebenso dürfen die empfindlichen Geräte nicht mit Farbe übermalt werden. Dies könnte ebenfalls zu einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit führen, wenn durch die Lüftungsschlitze im Brandfall nicht mehr genug Rauch gelangt.

Die Inspektion bzw. Wartung und Prüfung von Rauchmeldern – wie wird optimal geprüft?

Unter Inspektion versteht sich das Überprüfen des Ist-Zustandes. Unter Wartung hingegen verstehen sich Maßnahmen zur Erhaltung der Funktionsbereitschaft.

Es gibt 3 unterschiedliche Rauchmelderklassen – A, B und C – bei denen eine Wartung und Prüfung unterschiedlich häufig durchgeführt werden muss:

  • A – Einzelmelder: Klassische jährlich Wartung 
  • B – Meldern mit Teil-Ferninspektion: Die Wartung geschieht elektronisch, nur alle 3 Jahre muss manuell eine Wartung und Prüfung durchgeführt werden.
  • C – Melder mit kompletter Ferninspektion: Keine Wartung, voll elektrische Prüfung

Für die Wartung und Prüfung von Rauchmeldern der Klasse A hat sich eine Prüfroutine etabliert. Je nachdem, ob die Prüfung von einer fachkundigen Person durchgeführt wird oder nicht, fällt diese Routine unterschiedlich umfangreich aus. Im vermieteten Bereich sollten ausgebildete Fachkräfte mit Zertifikat nach DIN 14 676 Prüfungen durchführen. Im privaten Bereich ist das nicht vorgeschrieben. 

Die folgende Routine ist besonders hilfreich, wenn die Wartung und Überprüfung von Nichtfachleuten durchgeführt wird:

Prüfungsschritt 1:

Die Öffnungen des Rauchmelders müssen in einer Sichtprüfung von Schmutz wie Staub und Spinnweben befreit werden. Dafür eignen sich insbesondere sehr feine Düsen für Staubsauger. Dabei ist behutsam vorzugehen, damit die Saugstärke das Gerät nicht beschädigen kann. Außerdem sind die Herstellerangaben zur Reinigung zu beachten.

Prüfungsschritt 2:

In Fortsetzung der Sichtprüfung wird das Gerät genau in Augenschein genommen. Dabei wird geprüft, ob sich offensichtliche Beschädigungen ergeben. Dabei kann es sich beispielsweise um Kratzer oder Risse am Gehäuse handeln. Diese sind nicht nur optische Beeinträchtigungen, sondern können auch darauf hinweisen, dass der Signalgeber nicht mehr funktioniert.

Prüfungsschritt 3:

Ein manueller Funktionstest überprüft den Rauchmelder praktisch. Am Gerät befindet sich eine Taste, mit der der Alarm manuell ausgelöst werden kann. Wird nach Drücken der Taste der Alarm zuverlässig ausgelöst, ist das Gerät funktionstüchtig.

Was die Haltbarkeit der Batterien angeht, verfügen viele Rauchmeldermodelle über eine 10-Jahres Batterie. Diese langlebigen Batterien sind fest verbaut. Sie können nicht gewechselt werden, daher muss das gesamte Gerät nach Ablauf der Zeit oder bei Zweifeln an der Funktionsfähigkeit ausgetauscht werden. Bei allen anderen Batterien sollten diese gewechselt werden, sobald sich Zweifel an deren Funktionsfähigkeit ergeben. Auch deshalb ist die Prüfung von Rauchmelder einmal jährlich vorzunehmen.

Im Zweifelsfall ist immer das gesamte Gerät zu ersetzen, sobald sich dauerhafte Zweifel an der Funktionsfähigkeit beispielsweise durch Beschädigungen am Gehäuse oder nicht behebbaren Verstopfungen an den Lüftungsschlitzen ergeben.

Kosten bei Installation und Prüfung von Rauchmelder - umlagefähig für Vermieter?

Grundsätzlich müssen die Eigentümer einer Immobilie/Vermieter die Kosten bei Beschaffung, Montage und Austausch eines Rauchmelders tragen. Es handelt sich regelmäßig nicht um auf Mieter umlagefähige Betriebskosten. Wenn die Rauchmelder gemietet sind, so lassen sich nach herrschender Auffassung in der Rechtsprechung auf die Mieter auch nur anteilige Wartungskosten als Betriebskosten umlegen. Eine Umlagefähigkeit für Vermieter ist nur dann möglich, wenn diese die Kaltmiete entsprechend erhöhen. Diese Erhöhung der Kaltmiete darf sich jährlich nur auf 11 % der jeweiligen Investitionskosten belaufen.

Dokumentation und Haftungsfragen beim Thema Rauchmelder

Im anlagentechnischen sowie im industriellen Umfeld ist die umfassende Dokumentation bei Installation und Prüfung von Rauchmelder eine Notwendigkeit. Auch für Vermieter/Immobilieneigentümer empfiehlt sich diese Dokumentation. Beim Vermieter/Eigentümer verbleibt in der Regel immer ein Rest von Haftung. Eine gewisse Freizeichnung von der Haftung kann nur erfolgen, wenn der Vermieter von Anfang an Installation, Wartung, Austausch und Prüfung von Rauchmelder auf eine Fachfirma überträgt. In allen anderen Fällen hilft nur die umfassende Dokumentation dabei, im Ernstfall zu beweisen, dass der Vermieter/Eigentümer seinen Wartungspflichten und/oder Überwachungspflichten jederzeit vollumfänglich nachgekommen ist.

Die Dokumentation ist ebenfalls in der DIN EN 14 676 geregelt.

Welche Folgen haben Verstöße gegen die Rauchmelderpflicht?

Hier können sich Sanktionen wie Bußgelder auf der bauaufsichtsrechtlichen Seite ergeben. Zum andern verschärft sich die Haftung, wenn gesetzwidrig Rauchmelder fehlen oder nicht funktionsfähig sind. Man denke hier auch an die Organhaftung von Geschäftsführern und anderen Organvertretern, die sich im Brandfall bis in den strafrechtlichen Bereich erstrecken kann. Im Brandschutz sind Rauchmelder unverzichtbar, um Schäden an Menschen und Vermögenswerten möglichst frühzeitig entgegenzuwirken.

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