Obwohl solche Ungenauigkeiten zunächst unscheinbar wirken, können sie weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen. Die DIN 277 schafft hier Klarheit, indem sie genau festlegt, wie Gebäudeflächen berechnet und zugeordnet werden.
Was ist die Nutzungsfläche nach DIN 277?
Die Nutzungsfläche (NUF) nach DIN 277 umfasst alle Flächen eines Gebäudes, die einem konkreten Zweck dienen, also Bereiche, in denen gearbeitet, gewohnt, gelehrt oder produziert wird. Bis 2016 wurde sie als Nutzfläche (NF) bezeichnet. Die Norm DIN 277 legt fest, wie Gebäude systematisch in verschiedene Flächenarten gegliedert werden, darunter Nutzungsflächen (NUF), technische Funktionsflächen (TF) und Verkehrsflächen (VF).
Hinweis: Die Nutzungsfläche ist Teil der Netto-Grundfläche, die wiederum Teil der Brutto-Grundfläche ist. Somit ist die Nutzungsfläche ein praktischer und wirtschaftlich relevanter Teil der Flächen!
Welche Funktion hat die Nutzungsfläche?
Die Nutzungsfläche ist eine zentrale Bemessungsgröße in Planung, Bau und Betrieb von Gebäuden. Sie wird benötigt zur Flächenbemessung im Facility Management nach DIN EN 15221-6 oder zur Kostenermittlung nach DIN 276. Zudem ist die Nutzungsfläche relevant für den Nachweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), bei Bauanträgen und für die Grundsteuererklärung. Auch in der Gebäudedokumentation oder der Immobilienbewertung liefert sie eine wichtige Grundlage.
Mit digitalen Tools wie KEVOX lässt sich eine effiziente und transparente Dokumentation erstellen. Damit können Informationen eindeutig gekennzeichnet, Prüfungen und Wartungen dokumentiert sowie Mängel systematisch erfasst werden. Das spart Zeit, erhöht die Nachvollziehbarkeit und sorgt für eine konsistente, auditfähige Datenbasis.
Was gehört alles zur Nutzungsfläche?
Zur Nutzungsfläche zählen alle Räume, die direkt genutzt werden. Nach der DIN 277 werden sie in sieben Nutzungsgruppen unterteilt:
Welche Räume gehören nicht zur Nutzungsfläche?
Nicht zu den Nutzungsflächen zählen Verkehrsflächen (z.B. Fahrbahnen, Flure, Rampen oder Treppenhäuser) sowie Technikflächen (z.B. Lagerflächen für Brennstoffe). Diese gehören laut DIN 277 zu separaten funktionalen Kategorien und werden separat berechnet und bewertet. Diese Trennung ist entscheidend, da die verschiedenen Flächenarten unterschiedliche Anforderungen erfüllen müssen.
Achtung: Besonders bei sensiblen Nutzungen, wie der Lagerung brennbarer Flüssigkeiten, können schon kleine Unachtsamkeiten schwerwiegende Folgen haben. Im Blogbeitrag Brennbare Flüssigkeiten sicher lagern erfahren Sie, worauf es ankommt.
Wie wird die Nutzungsfläche berechnet?
Zur Berechnung der Nutzungsfläche werden zunächst alle Räume identifiziert, die nach DIN 277 zur aktiven Nutzung gehören. Diese Räume werden anschließend exakt vermessen, jedoch ohne Verkehrsflächen (z. B. Eingangsbereiche, Flure), technische Funktionsflächen oder Konstruktionsbereiche (z. B. Stützen). Abschließend werden die einzeln ermittelten Flächen in Quadratmetern addiert, um die Gesamtnutzungsfläche zu erhalten.
Was ist der Unterschied zur Grundfläche, Wohnfläche und Raumfläche?
Bei den verschiedenen Flächenbezeichnungen kommt es oft zu Verwechslungen, obwohl es dabei wichtige Unterschiede gibt.
- Grundfläche: gesamte Fläche, die ein Gebäude auf dem Grundstück bedeckt.
- Nutzungsfläche (NUF): Flächen, die aktiv genutzt werden.
- Wohnfläche (WF): Teil der NUF und umfasst nur bewohnbare Flächen.
- Raumfläche: Fläche eines einzelnen Raums.
Sind Nutzungsfläche und Nutzungseinheit das Gleiche?
Nutzungsflächen und Nutzungseinheit definieren nicht dasselbe. Bei der Nutzungsfläche geht es um aktiv genutzte Räume in einer Wohnung oder einem Gebäude, wie beispielsweise das Wohnzimmer oder die Küche. Eine Nutzungseinheit bezeichnet dagegen ein abgeschlossenes bauliches oder organisatorisches Ganzes, beispielsweise eine gesamte Wohnung oder eine Arztpraxis. Eine Nutzungseinheit besteht also aus mehreren Nutzungsflächen.
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Welchen Einfluss hat die Nutzungsfläche auf den Immobilienwert?
Bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die Nutzungsfläche definitiv zu beachten. Eine präzise und nachvollziehbare Berechnung der Nutzungsfläche kann Fehleinschätzungen vermeiden und trägt zur Wertermittlung bei.
Während die Wohnfläche traditionell die Grundlage für die Miethöhe bildet, können zusätzliche Nutzflächen (z. B. Lagerflächen, Nutzräume) den Gesamtwert einer Immobilie positiv beeinflussen.
